Trong điều 56 luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã chỉ rõ nội dung bảo lãnh các dự án bất động sản của ngân hàng. Mặc dù điều này đã từng được các chủ đầu tư kỳ vọng là “phao cứu sinh” của khách hàng, nhưng cho tới nay tình hình thực tế vẫn diễn ra chưa theo đúng quy định.
Trong đó hầu hết các vụ tranh chấp chung cư trong thời gian vừa qua lại liên quan chủ yếu tới pháp lý và tiến độ chứ không liên quan tới lãi suất hay giá bán, chưa kể một vài chủ đầu tư ít kinh nghiệm còn thường xuyên vấp phải những vấn đề pháp lý như thủ tục, thuế phí, bảo lãnh…
Dưới đây là những điều cần biết liên quan đến bảo lãnh dự án bất động sản:
1. Cần phải đăng ký xác nhận bảo lãnh
Trước tiên muốn bảo lãnh dự án bất động sản cần phải đăng ký xác nhận bảo lãnh, bởi có không ít người mua nhà bản thân còn khá mù mờ về các thủ tục, quy trình và thời hạn bảo lãnh dự án bất động sản, từ đó không yêu cầu chủ đầu tư cùng ngân hàng thực hiện theo đúng luật.
Có không ít trường hợp chủ đầu tư đã quá hạn bàn giao nhà nhưng khách vẫn chưa nhận được nhà, tới khi khách tìm tới ngân hàng thì mới biết hết thời hạn bảo lãnh hợp đồng bởi khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh, từ đó không đủ điều kiện để được thực hiện bảo lãnh theo như bảo lãnh mà ngân hàng này đã phát hành trước đó.
Theo như đúng quy định thì ngay sau khi có cam kết, để bảo lãnh cho tài sản là căn hộ của mình, khách hàng phải ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng. Chỉ khi ký kết mới là hoàn thành thủ tục bảo lãnh và ngân hàng mới có trách nhiệm bảo lãnh tài sản của khách hàng khi có rủi ro xảy ra.
Theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư dự án phải được bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng bởi ngân hàng thương mại có đủ năng lực.
Vì vậy nếu như chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng cam kết đã ký trong hợp đồng thì ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà khách hàng ứng trước cùng với những khoản tiền khác cho khách theo đúng như hợp đồng mua bán, thuê nhà cùng với hợp đồng bảo lãnh đã ký.
Có thể nói quy định pháp luật yêu cầu chủ đầu tư phải được ngân hàng cấp bảo lãnh cho dự án chính là điều bắt buộc phải có trong kinh doanh bất động sản, tuy nhiên người mua nhà hiện nay vẫn chưa thận trọng trong việc xem xét các quy định của việc bảo lãnh ngân hàng đối với căn hộ của mình theo đúng quy định pháp luật.
2. Bảo lãnh “nửa vời”
Có một tình trạng khác khách hàng thường gặp là sau khi đã ký kết hợp đồng nhưng khách hàng vẫn chưa nhận được cam kết bảo lãnh dự án bất động sản cho từng căn hộ của mình, lúc này bạn cần xem xét lại cam kết bảo lãnh của ngân hàng đối với chủ đầu tư, đảm bảo nội dung cam kết thể hiện theo đúng quy định bảo lãnh cụ thể mà chủ đầu tư cùng với ngân hàng phải thực hiện theo đúng cam kết thực hiện bảo lãnh ban đầu.
Bàn về bảo lãnh của ngân hàng cho dự án bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, việc thực hiện bảo lãnh tại các dự án hiện nay chỉ là có cho “phải phép”, rất ít chủ đầu tư thực hiện một cách nghiêm túc.
Trong đó việc bảo lãnh này có trình tự thực hiện trước sau, trước tiên ngân hàng sẽ ký với chủ đầu tư một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh dự án, sau đó chủ đầu tư gửi tới cho ngân hàng hợp đồng mua hoặc thuê nhà của khách hàng trong 10 ngày làm việc kể từ khi ký.
Dựa trên thông tin đó ngân hàng mới phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến.
Mỗi khách hàng mua căn hộ sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình. Đồng thời, khách hàng phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 – 2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thoả thuận. Tùy từng trường hợp, khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được chủ đầu tư tính gộp vào giá bán. Với những khách hàng không muốn mất thêm khoản tiền này, họ có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng.
Tuy nhiên thực tế cũng cho thấy dù đảm bảo được tính pháp lý cho khách hàng, song các ngân hàng sẽ khó có thể kiêm luôn vai trò kiểm soát chất lượng dự án. Vì vậy, năng lực, uy tín của chủ đầu tư là rất quan trọng, khách hàng nên chủ động trong việc lựa chọn dự án, nếu không đầu tư vào sẽ rất rủi ro.
