Đánh động vào nhu cầu mua nhà giá rẻ của người dân, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách mua bán nhà trên giấy, bán đất theo phương thức góp vốn. Hệ quả mà chính sách này mang lại khiến không ít người dân “vỡ mộng” vì mất tiền mà nhà lại không thấy đâu.
Điều 39 Luật Nhà ở và nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định Chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ người mua nhà trong quá trình thi công dự án. Tuy nhiên, phương thức kêu gọi góp vốn chỉ được áp dụng trong trường hợp: thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định.Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
Quy định là vậy, song trên thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn mặc nhiên kêu gọi vốn từ người mua nhà khi dự án vẫn còn nằm trên giấy. Hợp đồng ký kết giữa các bên không đưa ra điều khoản rõ ràng và thường chỉ tập trung phần lợi về cho chủ đầu tư. Đối với những đơn vị không đủ năng lực hoặc sử dụng tiền vốn sai mục đích, khi vỡ lẽ ra họ lập tức “làm lơ” ngay với khách hàng của mình.
Đối với cá nhân góp vốn, mang tâm lý sở hữu nhà ở với giá rẻ và mục đích làm lợi từ nguồn vốn sẵn có. Khi gặp những lời chào mời hấp dẫn từ các chủ đầu tư đã nhanh chóng đổ tiền vào mà không chịu thu thập thông tin năng lực của chủ đầu tư, không nghiên cứu rõ hợp đồng hoặc nhờ tư vấn pháp luật. Kết cục dẫn đến là mất trắng số tiền đầu tư mà nhà cũng không có vì dự án bỗng chốc bị “trùm mền”. Cũng có trường hợp người mua nhà không được cấp sổ đỏ vì trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư đã vay vốn từ ngân hàng mà chưa trả xong hết.
Vấn đề “ mua nhà trên giấy” nên hay không nên vẫn đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ các chuyên gia. TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, “bán nhà trên giấy” là hình thức mua bán không bền vững và Nhà nước nên cấm hình thức này. Đây là hình thức bán hàng vì lợi ích của bên cung chứ không phải bên cầu, trong khi đó đã gọi là thị trường thì bắt buộc phải cân bằng lợi ích giữa hai bên.
Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại cho rằng, việc công bố dự án đủ điều kiện “bán nhà trên giấy” là tốt cho người mua, giúp người mua tránh được những rủi ro trong việc chủ đầu tư huy động vốn không đúng mục đích. Mặt khác còn giúp các doanh nghiệp giải quyết bài toán vốn khó khăn trong đầu tư kinh doanh bất động sản nên hiện nay người mua nhà ở đang rất an toàn.
Để tránh những hệ lụy có thể xảy ra trong tương lai đối với hình thức mua bán nhà theo kiểu này. Người góp vốn cần hết sức lưu ý lựa chọn đơn vị đầu tư đủ uy tín, dự án được nhiều người quan tâm. Tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư cũng như thông tin dự án thật kỹ lưỡng. Tìm hiểu về quy định của nhà nước và tham vấn từ phía luật sư để đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch. Thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn so với tiến độ thi công dự án.
Bên cạnh đó, cần phải giải quyết một số rủi ro trong hợp đồng. Đơn cử như việc chủ đầu tư phải trả lãi suất hằng tháng trên số vốn đã góp cho người góp vốn nếu giao nhà chậm. Trong trường hợp dự án không thể triển khai, người góp vốn buộc chủ đầu tư phải trả lại tiền, đồng thời nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường 2-3 lần số tiền này. Tất cả tranh chấp khi hai bên không đi đến thỏa thuận cần thiết có thể đưa lên tòa án để giải quyết.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền, việc đưa ra những quy định, chế tài cho phương thức này là điều hết sức cấp thiết. Theo đó, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch đặc biệt là bên tham gia góp vốn không nhằm mục đích đầu tư kinh doanh mà chỉ để có nhà trong tương lai, cũng như răn đe những chủ đầu tư dự án BĐS cố tình lách luật để huy động vốn cho dự án đầu tư.
Cần ban hành những biểu mẫu hợp đồng góp vốn để tạo sự thống nhất, đưa ra những chế tài bắt buộc liên quan đến điều khoản bồi thường thiệt hại cho người góp vốn trong trường hợp chủ đầu tư mắc sai phạm. Cần can thiệp và xử lý nghiêm đối với các đơn vị đầu tư trong trường hợp tranh chấp đưa ra tòa án.
